Com criatividade, algumas construtoras, especialmente de São Paulo, têm vendido pequenos apartamentos por meio de campanhas de marketing agressivas voltadas para investidores, inclusive de Belo Horizonte. A promessa é sedutora: elevada rentabilidade obtida com locações de curta temporada.
O problema é que muitos desses apartamentos (entre 15 m² e 35 m²) são HIS (as chamadas “Habitações de Interesse Social”), categoria criada a partir de incentivos concedidos pelas prefeituras para viabilizar moradia destinada à população de baixa renda em áreas centrais.
Grande parte dos compradores ignora que o Decreto 62.244/2025, de São Paulo, proíbe que esses apartamentos sejam utilizados para locações por plataformas como Airbnb. Além disso, a legislação federal sempre restringiu a comercialização dessas unidades para pessoas com altos rendimentos.
Apesar disso, por meio do Instagram, construtoras paulistas têm contratado influencers e corretores de imóveis para promover esses empreendimentos junto a investidores de outros estados. Muitos são convencidos com base na promessa de grande rentabilidade. Entretanto, em vários casos, os compradores não recebem os imóveis, pois os edifícios sequer foram construídos.
Está disponível no YouTube o vídeo “Como as construtoras driblam regras para vender imóveis que ficam no papel”, no qual são relatadas situações de propaganda enganosa e os prejuízos das vítimas. Muitos somente descobriram que não tinham nenhuma proteção da Lei de Incorporações por seus advogados. A fraude está na inclusão do comprador como sócio em uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), investimento no qual se participa do negócio sem as garantias típicas de uma incorporação.
CVM e Ministério Público têm atuado contra o crime
A venda de apartamentos acompanhada da promessa de rentabilidade garantida, vinculada à participação do comprador em uma SCP, pode configurar prática criminosa. Numa SCP inexiste garantia de entrega do bem ou de lucro. É uma operação de risco: se o projeto fracassar, o investidor, por ser sócio, perde os valores aportados. Diante desse cenário, a CVM e o MPSP passaram as investigar as irregularidades.
Leis incentivam construtoras a lucrar
A Prefeitura de São Paulo busca reduzir o custo dessas HIS e Habitação de Mercado Popular (HMP), permitindo que famílias de baixa renda adquiram moradia em regiões centrais, com financiamento subsidiado.
Entretanto, as construtoras aproveitam-se desses incentivos para direcionar a venda dessas unidades a investidores, elevando os preços de apartamentos embalados num marketing enganador.
Decreto de São Paulo proibiu Airbnb em HIS e HMP
Foram tantos os abusos que a Câmara Municipal paulista instaurou uma CPI. Além disso, a prefeitura intensificou a fiscalização de mais de 90 mil unidades classificadas como HIS/Minha Casa, Minha Vida.
Até o momento, foram realizadas 704 notificações e aplicadas multas que somam R$ 39 milhões. O MPSP, por sua vez, investiga 8.300 possíveis fraudes ocorridas entre março e outubro de 2025.
Dependendo das circunstâncias, os compradores podem ser enquadrados no crime de falsidade ideológica.
*Kênio Pereira
Advogado, Consultor Especial da Presidência da OAB-MG e Diretor Regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
