Pelo que você está pagando ao comprar uma unidade num edifício?

Quando se compra um imóvel é comum as pessoas se preocuparem basicamente em analisar o registro imobiliário para verificar se a propriedade pode ser vendida. Entretanto, diferente do que acontece em relação a uma casa ou um lote, a aquisição de um apartamento, sala, loja ou vaga de garagem que faça parte de um condomínio, envolve também a fração ideal do terreno. Deve-se verificar a convenção para se conhecer os limites/tamanho da unidade que está adquirindo, a regulamentação das áreas comuns, as garagens, os direitos e deveres dos condôminos, a forma de rateio de despesas, enfim, como funciona a administração dessa propriedade comum.

Muitas pessoas podem ter surpresas ao analisarem a convenção, pois nela consta se o apartamento adquirido, caso seja cobertura ou área privativa, pagará mais pelas despesas condominiais, o que acontece quando, ilogicamente, o condomínio adota a fração ideal como critério de rateio.

Na convenção estará também a realidade das vagas de garagem, sendo que o pretenso comprador saberá se a vaga do apartamento desejado é ou não aquela anunciada com as características apresentadas pelo corretor. Há inúmeros apartamentos que não possuem vaga exclusiva, de modo que a convenção determinará as regras de rotatividade para o estacionamento dos veículos. Vários são os empreendimentos, que o espaço da garagem dos apartamentos ou das salas é explorado concomitantemente por uma empresa com seus garagistas. 

A convenção do condomínio poderá trazer informações sobre uma determinada área que se supõe ser comum, mas que na verdade é de uso exclusivo de um ou outro condômino. Isso poderá evitar problemas futuros e desgastes entre os moradores, especialmente se há previsão de nova construção.

Convenção deve ser bem elaborada

Tamanha é a importância da convenção, que, caso seja mal elaborada, poderá gerar grandes conflitos, como ocorre quando o construtor se alia maliciosamente com o permutante, dono do terreno, para isentar suas unidades do pagamento de despesas, que serão suportadas pelos outros condôminos. Esta situação desequilibrada e injusta fatalmente resultará em discussão judicial.
Infelizmente, muitas construtoras deixam de investir em profissionais especializados na elaboração de convenções com técnica jurídica, pois cometem o equívoco de utilizar cópias de outros empreendimentos, cujas realidades são completamente diferentes, resultando em convenções genéricas e confusas.

A análise prévia e adequada da convenção poderá indicar se ela será um bom instrumento para harmonizar o ambiente condominial, sendo que se for mal elaborada, a pessoa interessada na compra poderá desistir do negócio, afinal, ninguém deseja comprar um problema. Aliás, é possível que o vendedor esteja vendendo o seu imóvel justamente por causa de conflitos que só existem em razão de uma convenção ineficaz.

Existência da convenção revela condomínio e evita confusão

Quando se compra casas em condomínios fechados é essencial ter acesso à convenção devidamente registrada no Ofício de Registro de Imóveis, pois se ela existir, revelará que o imóvel está realmente em um condomínio.

Porém, caso haja um estatuto social, que não se confunde com a convenção, o imóvel adquirido estará em um loteamento, devendo o comprador, após se informar amplamente, decidir se fará parte ou não da associação de moradores.