Imobiliária que facilita para o inquilino prejudica o locador
Há locador que se sente frustrado ao perceber que a imobiliária que administra a locação de seu imóvel trabalha mais para o inquilino do que para ele, pois confiou seu patrimônio à administradora com a certeza de que seus interesses seriam defendidos. Isto se deve ao fato de algumas imobiliárias, visando evitar conflitos e facilitar seu trabalho, pressionam o locador a satisfazer todos os anseios do inquilino, pois temem qualquer embate judicial. Estranhamente, há caso de imobiliária que se empenha para isentar o inquilino de pagar a multa quando ele atrasa ou deixa de cobrar os danos causados ao imóvel, pois não deseja enfrentar o problema.
Existe administradora de imóveis que seduz o proprietário ao cobrar comissão mais baixa e por não ser profissional, agiliza a locação ao aprovar a ficha cadastral de fiador que não possui imóvel apto a garantir as obrigações contratuais, havendo algumas que nem fazem cadastro e assim realizam a locação sem nenhuma garantia. O locador só descobrirá o erro da administradora quando ocorrer o despejo por falta de pagamento ou a desocupação do imóvel ao conferir que não tem como receber seu crédito.
IMOBILIÁRIA PRESTA SERVIÇO É PARA O LOCADOR
Cabe à imobiliária tratar bem o inquilino, devendo prestar um serviço de qualidade. Entretanto, ela não pode ignorar que sem o locador não existiria a locação, sendo este o seu cliente, pois é quem paga seus honorários. Portanto, cabe a imobiliária focar seus esforços na defesa dos interesses do locador, tendo em vista que a Lei do Inquilino, o auto custo e morosidade do Poder Judiciário favorecem o inquilino que não cumpre com as obrigações contratuais. Em qualquer locação há riscos para o locador, especialmente se fizer a transação diretamente com o inquilino, o que lhe causará constrangimentos nos momentos que tem que cobrar ou negociar o aluguel. Se tudo fosse tranquilo não existiriam tantas imobiliárias, sendo que a que possui um departamento jurídico está mais capacitada a defender os interesses do locador. Uma locação mal realizada pode causar prejuízos financeiros que podem ultrapassar dezenas de vezes o valor do aluguel, especialmente quanto às obras irregulares e uma garantia frágil.
IMOBILIÁRIA “MARAVILHA PARA O INQUILINO”
O locador deve desconfiar de imobiliárias que prometem inúmeras facilidades para os inquilinos, como as virtuais. Essas visam atrair os inquilinos ao prometer locar o imóvel sem fiador ou ao afirmar que arcam com os custos do seguro fiança. Afirmam que conseguem essa façanha por não possuírem espaço físico e muitos funcionários. Causam desconfiança ao não explicar o milagre de pagar o valor do prêmio de seguro que supera a quantia que recebe de comissão. Ninguém trabalha para ter prejuízo!
Alguns proprietários, enganados, contratam startups por acharem que seu imóvel irá ser locado mais rápido por uma imobiliária virtual. Contudo, se esquecem de analisar as várias questões: Quem resolverá os problemas rotineiros entre o inquilino e o locador? Quem irá vistoriar o imóvel no momento da desocupação e cobrar os danos do inquilino? Quem cobrará o aluguel, o IPTU e o condomínio atrasado ou renegociará o aluguel quando ele defasar? Será que realmente existe o seguro fiança? Sendo comum a Cia. Seguradora criar empecilho para pagar, quem irá defende-lo para não ter prejuízo?
De nada adianta a locação ocorrer de forma rápida se não está garantida. O locador deve estar atento, pois existem imobiliárias virtuais que visam apenas vender apólice de seguro, bastando o locador verificar no contrato social delas que seus diretores são corretores de seguro. Seu foco não é administrar a locação e defender o locador, sendo que este, ao ter problema, nem a achará para notificar e acionar judicialmente, pois nem endereço físico tem. E ao final, será mais um cliente que se cansará de enviar e-mails reclamando e que serão respondidos por um robô bem criativo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
