array(31) {
["id"]=>
int(182320)
["title"]=>
string(101) "Prédios mais altos e incentivos fiscais: entenda projeto que pode mudar a cara de nove bairros de BH"
["content"]=>
string(11540) "NOVA CARA DO CENTRO
Prédios mais altos, incentivos para novas construções e retrofit e benefícios fiscais estão entre as mudanças previstas no Projeto de Lei (PL) 574/2025, aprovado em definitivo pela Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) na segunda-feira (31/08). Na prática, a proposta cria um regime urbanístico específico para estimular a transformação de imóveis e novas construções.
Para o urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Roberto Andrés, porém, o projeto pode provocar efeitos que vão além da mudança na paisagem. “É um projeto de estímulo à verticalização e à especulação imobiliária”, critica. Segundo ele, o adensamento pode alterar a circulação de ventos, aumentar o calor e o trânsito e elevar os preços dos imóveis e aluguéis.
O texto foi aprovado em 2º turno por 32 votos a 5, após mais de três horas de discussão. A versão que passou pelo plenário foi a Subemenda 112 à Emenda 34 e agora segue para redação final antes de ser encaminhada ao prefeito Álvaro Damião para sanção ou veto.
Quais bairros estão incluídos?
A operação alcança, total ou parcialmente, Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. O território é dividido em áreas e subáreas, o que significa que as mesmas regras e incentivos não necessariamente valerão para todo o território de cada bairro.
Um ponto importante é que Santa Tereza não aparece entre os nove bairros enumerados no texto final, assim como Concórdia, que constava de versões anteriores do projeto. A operação, entretanto, prevê situações específicas em que seus instrumentos podem produzir efeitos fora do perímetro delimitado.
É justamente a possibilidade de repercussões no entorno que preocupa Andrés. Para o urbanista, bairros tradicionais próximos à área atingida podem sofrer pressão do mercado imobiliário mesmo sem estarem diretamente submetidos a todas as regras da OUS.
O que muda?
Entre os empreendimentos incentivados estão projetos de retrofit e reconversão, habitação de interesse social, conclusão ou substituição de obras abandonadas, substituição de estacionamentos subutilizados, galpões e edificações horizontais degradadas. Também poderão ser feitas novas construções em partes de Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista e Floresta. O retrofit, por sua vez, poderá dar aos prédios usos residenciais, comerciais ou outros permitidos pelo zoneamento.
A justificativa para a mudança está no próprio objetivo da operação: aumentar a oferta de moradias perto das áreas com maior concentração de empregos, reduzir deslocamentos cotidianos, aproveitar a infraestrutura já instalada, aumentar o adensamento construtivo e populacional, diversificar usos e estimular a atividade econômica. O projeto também prevê investimentos em equipamentos e espaços públicos, áreas verdes e preservação do patrimônio.
Andrés concorda que a reocupação do Centro é necessária, mas critica a abrangência da proposta. “O princípio de reocupar a área central, em tese, seria bom, mas o PL 574 faz muito pouco por isso”, afirma. Para ele, os principais incentivos deveriam estar concentrados no Hipercentro e no Barro Preto, onde há maior quantidade de prédios abandonados e imóveis subutilizados.
Potencial construtivo pode aumentar até 70%
Um dos principais instrumentos criados pelo projeto é a Unidade de Regeneração (UR), que representa potencial construtivo adicional gerado por determinados empreendimentos e que poderá ser transferido para outros projetos. Dentro da OUS, empreendimentos geradores ou receptores de UR poderão ultrapassar em até 70% o coeficiente máximo de aproveitamento ou de centralidade.
E os efeitos não ficam necessariamente restritos aos nove bairros. A UR poderá ser utilizada em Zonas de Ocupação Preferencial 3 (OP-3) e Centralidades Regionais fora da OUS para superar em até 20% o coeficiente máximo ou de centralidade. Nas demais zonas do município, o acréscimo permitido chega a 10%.
Incentivos fiscais e contrapartidas
O projeto prevê benefícios como isenção de IPTU durante a construção de determinados empreendimentos, isenção de ITBI em situações previstas na lei e dispensa de algumas taxas municipais. Também há regras de desconto na Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Por outro lado, o texto estabelece contrapartidas. Na Área 1, os empreendimentos deverão prever plantio de árvores e melhorias nas calçadas, com medidas para arborização, acessibilidade e caminhabilidade.
Também será criado o Fundo da OUS Somos Centro, que poderá financiar habitação social, locação social, mobilidade ativa, arborização, espaços públicos, cultura e outras ações. Os recursos destinados à habitação devem priorizar famílias da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida.
Para Andrés, entretanto, as contrapartidas são insuficientes diante dos incentivos concedidos. “A gentrificação é muito real e é o que deve acontecer”, afirma. Segundo ele, a valorização provocada por novos empreendimentos pode tornar os bairros menos acessíveis para famílias de menor renda.
O professor também questiona a redução de recursos arrecadados por meio da outorga onerosa, que podem ser destinados à política habitacional. “O que o projeto deveria fazer é arrecadar mais outorga onerosa e a prefeitura, com esse recurso, contratar habitação social. O que ele faz é o contrário”, critica.
Trânsito e ventilação preocupam
Andrés também aponta preocupação com os impactos da verticalização sobre o trânsito, a circulação de ventos e a temperatura dos bairros. “Se o bairro da Floresta for verticalizado com tantos novos prédios e cada um desses prédios tiver tantas vagas de garagem, qual é o impacto no trânsito?”, questiona.
Durante a tramitação, porém, documentos da Câmara registram que o Executivo apresentou Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira e estudos urbanísticos, além de audiência pública realizada em fevereiro. Andrés sustenta que faltam estudos específicos sobre trânsito e ventilação diante do nível de adensamento permitido.
Tramitação teve embate
A aprovação ocorreu após meses de disputa na Câmara. Depois do primeiro turno, o texto recebeu 78 emendas e 109 subemendas. Na votação final, vereadores contrários alegaram falta de diálogo com as comunidades atingidas e criticaram mudanças feitas na reta final da tramitação. Já o líder do governo, Bruno Miranda (PDT), afirmou que os projetos passarão por consulta prévia durante o licenciamento.
Caso vire lei, a OUS terá duração de 12 anos. A geração de novas Unidades de Regeneração será encerrada após seis anos. Para Andrés, o principal risco é repetir em bairros próximos ao Centro problemas que ele associa à verticalização do Belvedere.
A Prefeitura de Belo Horizonte foi procurada para comentar as críticas apresentadas pelo urbanista e o espaço permanece aberto para manifestação.
"
["author"]=>
string(34) " Ana Luísa Ribeiro* - Hoje em Dia"
["user"]=>
NULL
["image"]=>
array(6) {
["id"]=>
int(640055)
["filename"]=>
string(13) "bhpredios.jpg"
["size"]=>
string(6) "109256"
["mime_type"]=>
string(10) "image/jpeg"
["anchor"]=>
NULL
["path"]=>
string(0) ""
}
["image_caption"]=>
string(15) " (Lucas Prates)"
["categories_posts"]=>
NULL
["tags_posts"]=>
array(0) {
}
["active"]=>
bool(true)
["description"]=>
string(300) "Texto aprovado pela Câmara estimula retrofit e novas construções, cria benefícios fiscais e permite ampliar potencial construtivo; urbanista da UFMG alerta para risco de gentrificação e impactos no trânsito e no clima
"
["author_slug"]=>
string(29) "ana-luisa-ribeiro-hoje-em-dia"
["views"]=>
int(66)
["images"]=>
NULL
["alternative_title"]=>
string(0) ""
["featured"]=>
bool(false)
["position"]=>
int(0)
["featured_position"]=>
int(0)
["users"]=>
NULL
["groups"]=>
NULL
["author_image"]=>
NULL
["thumbnail"]=>
NULL
["slug"]=>
string(99) "predios-mais-altos-e-incentivos-fiscais-entenda-projeto-que-pode-mudar-a-cara-de-nove-bairros-de-bh"
["categories"]=>
array(1) {
[0]=>
array(9) {
["id"]=>
int(435)
["name"]=>
string(5) "Minas"
["description"]=>
NULL
["image"]=>
NULL
["color"]=>
string(7) "#a80000"
["active"]=>
bool(true)
["category_modules"]=>
NULL
["category_models"]=>
NULL
["slug"]=>
string(5) "minas"
}
}
["category"]=>
array(9) {
["id"]=>
int(435)
["name"]=>
string(5) "Minas"
["description"]=>
NULL
["image"]=>
NULL
["color"]=>
string(7) "#a80000"
["active"]=>
bool(true)
["category_modules"]=>
NULL
["category_models"]=>
NULL
["slug"]=>
string(5) "minas"
}
["tags"]=>
NULL
["created_at"]=>
object(DateTime)#539 (3) {
["date"]=>
string(26) "2026-09-01 14:15:19.000000"
["timezone_type"]=>
int(3)
["timezone"]=>
string(13) "America/Bahia"
}
["updated_at"]=>
object(DateTime)#546 (3) {
["date"]=>
string(26) "2026-09-01 18:46:18.000000"
["timezone_type"]=>
int(3)
["timezone"]=>
string(13) "America/Bahia"
}
["published_at"]=>
string(25) "2026-09-01T18:40:00-03:00"
["group_permissions"]=>
array(4) {
[0]=>
int(1)
[1]=>
int(4)
[2]=>
int(2)
[3]=>
int(3)
}
["image_path"]=>
string(14) "/bhpredios.jpg"
}
NOVA CARA DO CENTRO
Prédios mais altos, incentivos para novas construções e retrofit e benefícios fiscais estão entre as mudanças previstas no Projeto de Lei (PL) 574/2025, aprovado em definitivo pela Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) na segunda-feira (31/08). Na prática, a proposta cria um regime urbanístico específico para estimular a transformação de imóveis e novas construções.
Para o urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Roberto Andrés, porém, o projeto pode provocar efeitos que vão além da mudança na paisagem. “É um projeto de estímulo à verticalização e à especulação imobiliária”, critica. Segundo ele, o adensamento pode alterar a circulação de ventos, aumentar o calor e o trânsito e elevar os preços dos imóveis e aluguéis.
O texto foi aprovado em 2º turno por 32 votos a 5, após mais de três horas de discussão. A versão que passou pelo plenário foi a Subemenda 112 à Emenda 34 e agora segue para redação final antes de ser encaminhada ao prefeito Álvaro Damião para sanção ou veto.
Quais bairros estão incluídos?
A operação alcança, total ou parcialmente, Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. O território é dividido em áreas e subáreas, o que significa que as mesmas regras e incentivos não necessariamente valerão para todo o território de cada bairro.
Um ponto importante é que Santa Tereza não aparece entre os nove bairros enumerados no texto final, assim como Concórdia, que constava de versões anteriores do projeto. A operação, entretanto, prevê situações específicas em que seus instrumentos podem produzir efeitos fora do perímetro delimitado.
É justamente a possibilidade de repercussões no entorno que preocupa Andrés. Para o urbanista, bairros tradicionais próximos à área atingida podem sofrer pressão do mercado imobiliário mesmo sem estarem diretamente submetidos a todas as regras da OUS.
O que muda?
Entre os empreendimentos incentivados estão projetos de retrofit e reconversão, habitação de interesse social, conclusão ou substituição de obras abandonadas, substituição de estacionamentos subutilizados, galpões e edificações horizontais degradadas. Também poderão ser feitas novas construções em partes de Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista e Floresta. O retrofit, por sua vez, poderá dar aos prédios usos residenciais, comerciais ou outros permitidos pelo zoneamento.
A justificativa para a mudança está no próprio objetivo da operação: aumentar a oferta de moradias perto das áreas com maior concentração de empregos, reduzir deslocamentos cotidianos, aproveitar a infraestrutura já instalada, aumentar o adensamento construtivo e populacional, diversificar usos e estimular a atividade econômica. O projeto também prevê investimentos em equipamentos e espaços públicos, áreas verdes e preservação do patrimônio.
Andrés concorda que a reocupação do Centro é necessária, mas critica a abrangência da proposta. “O princípio de reocupar a área central, em tese, seria bom, mas o PL 574 faz muito pouco por isso”, afirma. Para ele, os principais incentivos deveriam estar concentrados no Hipercentro e no Barro Preto, onde há maior quantidade de prédios abandonados e imóveis subutilizados.
Potencial construtivo pode aumentar até 70%
Um dos principais instrumentos criados pelo projeto é a Unidade de Regeneração (UR), que representa potencial construtivo adicional gerado por determinados empreendimentos e que poderá ser transferido para outros projetos. Dentro da OUS, empreendimentos geradores ou receptores de UR poderão ultrapassar em até 70% o coeficiente máximo de aproveitamento ou de centralidade.
E os efeitos não ficam necessariamente restritos aos nove bairros. A UR poderá ser utilizada em Zonas de Ocupação Preferencial 3 (OP-3) e Centralidades Regionais fora da OUS para superar em até 20% o coeficiente máximo ou de centralidade. Nas demais zonas do município, o acréscimo permitido chega a 10%.
Incentivos fiscais e contrapartidas
O projeto prevê benefícios como isenção de IPTU durante a construção de determinados empreendimentos, isenção de ITBI em situações previstas na lei e dispensa de algumas taxas municipais. Também há regras de desconto na Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Por outro lado, o texto estabelece contrapartidas. Na Área 1, os empreendimentos deverão prever plantio de árvores e melhorias nas calçadas, com medidas para arborização, acessibilidade e caminhabilidade.
Também será criado o Fundo da OUS Somos Centro, que poderá financiar habitação social, locação social, mobilidade ativa, arborização, espaços públicos, cultura e outras ações. Os recursos destinados à habitação devem priorizar famílias da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida.
Para Andrés, entretanto, as contrapartidas são insuficientes diante dos incentivos concedidos. “A gentrificação é muito real e é o que deve acontecer”, afirma. Segundo ele, a valorização provocada por novos empreendimentos pode tornar os bairros menos acessíveis para famílias de menor renda.
O professor também questiona a redução de recursos arrecadados por meio da outorga onerosa, que podem ser destinados à política habitacional. “O que o projeto deveria fazer é arrecadar mais outorga onerosa e a prefeitura, com esse recurso, contratar habitação social. O que ele faz é o contrário”, critica.
Trânsito e ventilação preocupam
Andrés também aponta preocupação com os impactos da verticalização sobre o trânsito, a circulação de ventos e a temperatura dos bairros. “Se o bairro da Floresta for verticalizado com tantos novos prédios e cada um desses prédios tiver tantas vagas de garagem, qual é o impacto no trânsito?”, questiona.
Durante a tramitação, porém, documentos da Câmara registram que o Executivo apresentou Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira e estudos urbanísticos, além de audiência pública realizada em fevereiro. Andrés sustenta que faltam estudos específicos sobre trânsito e ventilação diante do nível de adensamento permitido.
Tramitação teve embate
A aprovação ocorreu após meses de disputa na Câmara. Depois do primeiro turno, o texto recebeu 78 emendas e 109 subemendas. Na votação final, vereadores contrários alegaram falta de diálogo com as comunidades atingidas e criticaram mudanças feitas na reta final da tramitação. Já o líder do governo, Bruno Miranda (PDT), afirmou que os projetos passarão por consulta prévia durante o licenciamento.
Caso vire lei, a OUS terá duração de 12 anos. A geração de novas Unidades de Regeneração será encerrada após seis anos. Para Andrés, o principal risco é repetir em bairros próximos ao Centro problemas que ele associa à verticalização do Belvedere.
A Prefeitura de Belo Horizonte foi procurada para comentar as críticas apresentadas pelo urbanista e o espaço permanece aberto para manifestação.
