É comum que, ao longo de uma locação, surjam problemas no imóvel, como manchas de umidade, vazamentos no telhado ou ajustes hidráulicos e elétricos. Muitos são os casos em que o inquilino – também denominado locatário – diante de situações simples, tenta utilizá-las como justificativa para encerrar o contrato antes do prazo, buscando se eximir do pagamento da multa rescisória, quando na verdade deseja mudar por outro motivo, dentre eles, por ter comprado a casa própria ou para morar em outra cidade.

Quando o locatário tenta transformar um problema simples em justificativa para deixar o imóvel sem arcar com a multa afronta a boa-fé e os princípios legais que regem as relações contratuais, revelando clara busca por vantagem indevida.

A lei é clara: só há rescisão em casos excepcionais

O art. 26 da Lei do Inquilinato é claro: caso o imóvel necessite de reparos urgentes, cabe ao locador providenciá-los, tendo o locatário o dever de consentir o acesso para a obra. Se a execução ultrapassar dez dias, o locatário pode exigir abatimento proporcional do aluguel. No entanto, somente se o reparo se estender por mais de 30 dias é que a lei autoriza a rescisão sem multa.

Além disso, o art. 4º da mesma lei garante ao locatário o direito de rescindir o contrato sem ônus quando houver transferência de local de trabalho para outra cidade pelo mesmo empregador, devidamente comprovada. Fora dessas hipóteses, vindo a ocorrer a saída antecipada deve o locatário pagar a multa ajustada no contrato.

Defeitos mínimos exigem bom senso e comunicação

Pequenas manchas, vazamentos ou falhas pontuais fazem parte da vida útil de qualquer imóvel. Em geral, trata-se de reparos simples, facilmente solucionados, podendo o locatário apresentar orçamentos para que os reparos sejam feitos.

O que é incorreto é o locatário atribuir a um defeito mínimo a gravidade de um problema que impediria a ocupação do imóvel. Como exemplo: o vapor do chuveiro e diante do fechamento do basculante do banheiro surgem manchas na pintura do teto, o que é normal. O locatário malicioso apresenta como “infiltração grave” para justificar a saída antecipada sem pagar multa. Essa conduta demonstra má-fé, pois cabe a ele repintar o teto por se tratar de mera manutenção.

Contrato não se rompe por pequenos defeitos

Conforme art. 23, II, da Lei 8.245/91, consiste em dever do locatário tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se o fosse o dono. Se ocorrer um defeito grave deve o locador ser comunicado, tendo ele um prazo razoável para fazer os orçamentos para depois realizar o reparo, sendo notória a dificuldade de se encontrar profissionais em todas as áreas. É necessário bom senso e paciência, especialmente com o desafio de encontrar a origem de um vazamento.

Entretanto, o locatário “espertalhão” ao inventar um motivo para se furtar do pagamento da multa, acaba criando um processo de cobrança que negativa o seu cadastro, bem como dos fiadores, gerando o aumento do prejuízo ao terem que pagar a multa acrescida de juros, correção e despesas judiciais.

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